Gel en résidence secondaire : un robinet ouvert en février suffit à faire basculer le dossier

Ce propriétaire avait fermé le compteur fin août comme chaque année, mais en février l’expert n’a eu qu’à ouvrir un robinet pour constater que les tuyaux n’avaient jamais été vidés.

Un geste de routine, répété chaque automne depuis des années. Tourner la manette du compteur, vérifier que l’eau ne coule plus, fermer les volets, partir l’esprit tranquille. Fin août, il avait tout bouclé comme d’habitude avant de regagner la ville. En février, après une semaine à –12 °C et un dégât des eaux signalé par un voisin, l’expert de l’assurance est entré dans la maison froide, a ouvert le premier robinet venu et l’eau a coulé. Le diagnostic tenait en une seconde : les canalisations étaient encore pleines, le gel avait fait céder un raccord, et le compteur fermé ne prouvait rien.

Pourquoi fermer le compteur ne suffit jamais

Fermer l’eau au compteur coupe l’arrivée, pas le contenu. Tout ce qui se trouve en aval — canalisations, ballon d’eau chaude, circuit de chauffage selon les installations — reste plein, et c’est cette eau immobile qui gèle puis dilate et fait céder un raccord, un coude, un joint. Un robinet ouvert en février par l’expert suffit à le constater, sans outil ni diagnostic compliqué.

Le geste qui manquait tient en une ligne : fermer le robinet général, puis ouvrir tous les robinets de la maison pour laisser les tuyaux se vider.

La différence entre couper et vidanger se joue dans les détails du contrat d’assurance. Couper, c’est arrêter la distribution : plus aucune eau n’entre dans le logement. Vidanger, c’est évacuer celle qui s’y trouve déjà, dans les conduites, les réservoirs et, selon les cas, les appareils de chauffage. Pour un logement inoccupé, un assureur peut exiger les deux, et une clause type vise les bâtiments laissés plus de 3 jours sans chauffage en période de gel. Elle impose d’arrêter la distribution d’eau et de vidanger conduites, réservoirs et chauffage central. À défaut, la garantie dégât des eaux est exclue.

Ce que cachent les clauses d’inoccupation et de gel

La clause d’inoccupation fixe un nombre de jours d’absence au-delà duquel une garantie cesse de jouer, le plus souvent le vol. Selon les contrats, le seuil se situe entre 30 et 90 jours. La clause gel fonctionne à part : en période de gel, une maison laissée sans purge ni hors-gel peut voir son dégât des eaux refusé, même si le seuil d’inoccupation général n’est pas atteint.

Une exclusion supprime la garantie une fois le seuil franchi, alors qu’une limitation la maintient avec un plafond réduit ou une franchise majorée. Les clauses d’exclusion ne valent que si elles sont rédigées en caractères très apparents, et la loi n’impose pas ces exclusions : c’est le contrat qui les crée, et tout se joue sur sa rédaction.

Un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 28 mai 2026 l’illustre à propos d’une maison incendiée, restée inoccupée depuis plusieurs années.

La clause visait les locaux inoccupés depuis au moins 12 mois consécutifs, et les juges l’ont estimée assez précise, y compris pour une résidence secondaire. L’affaire concernait un incendie et non un gel, mais elle rappelle que le texte du contrat prime sur l’usage que l’on croit en faire.

Hors-gel ou vidange : une question de contrat et de courant

Laisser le chauffage en hors-gel plutôt que vidanger, beaucoup de propriétaires y pensent. Certains contrats l’admettent expressément, d’autres non, et aucun texte ne vous oblige à chauffer une maison fermée. Si le contrat ne le prévoit pas clairement, vidanger et conserver une preuve datée reste la solution la plus sûre.

Le coût d’un hiver en hors-gel varie avec la consommation :

• Environ 1 € par jour, soit 150 € de novembre à mars selon une estimation
• Jusqu’à 400 € de consommation pour 2 000 kWh selon une autre
• L’abonnement électrique s’y ajoute, entre 70 et 95 € pour 6 mois

Le hors-gel ne protège que tant que le courant passe.

Une coupure de courant pendant une vague de froid peut donc faire basculer le dossier dans l’exclusion. Dans une maison laissée en hors-gel, le disjoncteur général reste enclenché et seuls les circuits inutiles se coupent. Le chauffe-eau, lui, se coupe en cas d’absence prolongée, ce que recommande le guide du ministère de la Transition écologique.

Les gestes à faire avant de partir pour l’hiver

L’ordre des gestes compte. On commence par couper l’alimentation électrique du chauffe-eau, pour qu’il ne chauffe pas à vide, puis on ferme le robinet d’arrêt situé entre la rue et le compteur. Ensuite, on ouvre tous les robinets du logement, ainsi que le robinet de purge s’il existe, jusqu’à ce que l’eau ne coule plus, avant de tout refermer.

Le chauffe-eau se vidange par son groupe de sécurité, une fois son alimentation électrique coupée. Les radiateurs à eau se vidangent si le contrat le demande, et l’arrivée d’eau de la machine à laver et du lave-vaisselle se coupe aussi.

Une photo datée du compteur fermé et des robinets laissés ouverts pourrait servir de preuve si l’expert pose la question en février.

Compteur, service de l’eau et preuve

Le compteur lui-même ne se manipule que par les agents du service de l’eau. On peut leur demander de mettre le branchement hors service pour l’hiver, à ses frais, en fermant la vanne placée sous la voie publique. L’autre voie consiste à vidanger soi-même l’installation, comme décrit plus haut.

La clause gel du contrat mérite une relecture avant de fermer la porte, pour repérer si la vidange est obligatoire ou si le hors-gel est admis. Un message à l’assureur avant le départ, pour obtenir par écrit quelle solution est acceptée, règle la question avant l’hiver.

Quand l’expert ouvre le robinet

Le test est rudimentaire, et il suffit : si l’eau coule en février après une semaine de gel, c’est que les conduites n’ont pas été vidées. Pour un contrat qui exige la vidange, la condition n’est alors pas remplie. La garantie dégât des eaux pourrait être exclue, selon la rédaction de la clause.

Un contrat de résidence principale ne couvre pas automatiquement une maison de vacances, et certaines clauses peuvent suspendre la garantie si le logement reste vide trop longtemps. Certains assureurs proposent d’ailleurs un contrat conçu pour la résidence secondaire.

Le seuil d’inoccupation varie selon les assureurs : la fiche publique sur l’assurance habitation cite en exemple une garantie vol suspendue au-delà de 90 jours consécutifs.

Pour le gel, il n’existe pas de chiffre unique, certains contrats parlant de 3 jours d’absence, d’autres de 7. Ce qui reste certain, c’est qu’un robinet ouvert devant l’expert en février peut fermer le dossier plus vite qu’on ne l’imagine.