Fosse non conforme : la mairie lui rappelle qu’il a un an, pas un jour de plus

Le rapport SPANC indiquait noir sur blanc « non conforme », mais l’acquéreur a signé en pensant s’en occuper plus tard — la commune lui a rappelé que ce « plus tard » expire exactement 12 mois après l’acte notarié.

Le matin où le courrier de la mairie est arrivé, il faisait encore froid dans la cuisine de cette maison de campagne achetée l’année précédente. Une enveloppe administrative, une date, une phrase sobre : le délai de mise en conformité de l’assainissement arrive à échéance le mois prochain. L’acquéreur relit le courrier deux fois, cherche dans ses papiers, retrouve le rapport du service public d’assainissement non collectif joint au compromis de vente. Le mot « non conforme » s’y trouvait déjà, en toutes lettres. Mais entre la visite de la maison sous le soleil d’été et le rendez-vous chez le notaire, personne n’avait vraiment insisté sur ce qu’il engageait.

Pourquoi le SPANC sait-il exactement quand vous avez acheté ?

Le notaire dispose d’un mois après la signature de l’acte pour transmettre au SPANC une attestation qui comporte la date de vente, l’identification du bien, ainsi que le nom et l’adresse du nouveau propriétaire. Cette obligation n’est pas anecdotique : elle permet au service de suivre le respect de l’engagement de travaux dans le délai requis.

Dès le premier mois, la commune possède la date exacte de votre achat.

Le rappel d’échéance n’a donc rien d’une surprise administrative. Il suffit au SPANC de consulter son calendrier pour savoir à quelle date tombe la fin du délai d’un an. Une vente signée en mars place l’échéance en mars de l’année suivante, jour pour jour.

Que signifie vraiment « non conforme » dans le rapport ?

Une maison de campagne non raccordée au tout-à-l’égout repose sur un assainissement individuel : fosse septique, bac à graisses, filière de traitement. Le contrôle de cette installation revient au service public d’assainissement non collectif de la commune, le SPANC. Le vendeur doit en fournir le rapport dans le dossier de diagnostics joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

Cette obligation découle de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui renvoie à l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique. Sa rédaction vient de l’article 160 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite Grenelle 2. Elle s’applique depuis le 1er janvier 2011. Cela fait donc 15 ans que les acheteurs de maisons non raccordées reçoivent ce rapport avant de signer.

Une mention « non conforme » n’interdit pas la vente.

La loi exige que le rapport soit fourni, pas que le vendeur refasse son installation avant de céder la maison. Mais elle engage l’acquéreur : dès lors que le document signale une non-conformité, celui qui achète s’oblige à faire réaliser les travaux dans l’année qui suit l’acte authentique.

À quel moment commence vraiment le délai d’un an ?

Le compteur démarre le jour de la signature chez le notaire, pas au compromis, ni à l’emménagement, ni à la réception d’un premier devis. Une vente signée le 12 mars place l’échéance le 12 mars de l’année suivante.

Ce délai d’un an vient de la loi Grenelle 2 de 2010. La loi sur l’eau du 30 décembre 2006, elle, avait créé l’obligation de joindre le contrôle au dossier de vente.

• Aucune extension n’est prévue par le texte
• Ni l’arrivée d’un devis, ni la découverte de difficultés de terrain ne repoussent la date
• Le calendrier d’un chantier dépend du type d’installation existante et de la nature du sol

Pour un propriétaire qui espérait « voir ça plus tard », l’année passe plus vite que prévu. Le coût des travaux varie considérablement d’un dossier à l’autre, et aucun montant ne peut être avancé sans visite sur place.

Que se passe-t-il si rien n’a été fait à l’échéance ?

Passé le délai d’un an, la commune peut mettre l’acquéreur en demeure. Les suites dépendent ensuite des règlements locaux, qu’il vaut mieux demander au service que deviner. Le SPANC dispose de la date de vente depuis le premier mois, et il sait donc précisément quand le délai expire.

Le rapport joint au compromis ne laisse guère de place au doute. Dès lors que l’installation est non conforme le jour de la signature chez le notaire, l’obligation de travaux pèse sur l’acquéreur. Signer en connaissance du document revient à l’accepter.

Le rapport précise les défauts relevés, ce qui sert de base pour demander des devis avant la signature.

Qui paie : l’acheteur ou le vendeur ?

Faire payer le vendeur : tel était l’objet de la proposition de loi n° 2606, déposée à l’Assemblée nationale le 7 mai 2024. Elle aurait déplacé la charge des travaux vers celui qui quitte la maison. Elle n’a pas été adoptée, et la règle reste la même.

Reste la négociation. Un rapport « non conforme » joint au compromis constitue un argument pour discuter le prix, puisque l’acheteur sait dès ce moment qu’il devra financer la remise aux normes. Mieux vaut chiffrer les travaux avant de signer plutôt qu’après, quand l’échéance d’un an court déjà.

Trois ans de validité, comptés chez le notaire

Le rapport doit dater de moins de 3 ans le jour de la signature chez le notaire, et pas seulement à celle du compromis. Un contrôle réalisé 2 ans et 10 mois avant le compromis sera donc périmé si l’acte authentique est signé plus de 2 mois après.

L’acheteur a tout intérêt à regarder la date du rapport, pas seulement sa conclusion. Un rapport plus ancien, ou absent, impose un nouveau contrôle aux frais du vendeur.

Ce qu’il faut faire avant le premier coup de pelle

Avant de commander quoi que ce soit, il faut se renseigner auprès du SPANC de la commune. Il peut indiquer ce que prévoit le règlement local pour ce type d’installation.

Le geste utile tient en quelques étapes :

1. Relire le rapport annexé au compromis
2. Noter la date exacte de l’acte
3. Inscrire l’échéance d’un an dans son agenda
4. Demander plusieurs devis sans attendre

Pour la fosse d’une maison de campagne achetée pour les week-ends, cette discipline évite de découvrir la date limite par un courrier de la commune.

Dernière nuance : la conformité s’apprécie le jour de la signature de l’acte authentique. Un vendeur qui ferait réhabiliter l’installation avant la vente ne laisserait aucune non-conformité à l’acquéreur, à condition que le SPANC le constate dans un rapport valable à cette date. La question vaut d’être posée au vendeur dès la visite, et par écrit.