Trêve hivernale : pourquoi elle ne protège pas les squatteurs de votre maison vide

Contrairement à une idée reçue tenace, la trêve hivernale 2026-2027 ne s’applique pas aux squatteurs entrés par effraction, qui peuvent être expulsés même en plein hiver.

Appelons-la Mme Lebrun. Elle découvre début janvier des inconnus installés dans sa résidence secondaire en Dordogne, les volets fermés, une odeur de tabac froid qui s’échappe par la fente de la boîte aux lettres. Son premier réflexe : attendre le printemps, puisqu’on lui a dit que « personne ne peut être expulsé avant avril ». Grave erreur. Pendant qu’elle perd trois mois, les occupants s’ancrent, les dégâts s’accumulent, et la facture grimpe. Ce malentendu coûte cher à des centaines de propriétaires chaque hiver.

Qu’est-ce que la trêve hivernale protège réellement ?

La trêve hivernale 2026-2027 s’étend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Pendant ces cinq mois, toute expulsion de locataires est interdite, même si le propriétaire dispose d’un jugement définitif en main. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution impose cette suspension pour éviter de jeter des familles à la rue en plein hiver.

Cette protection vise exclusivement les personnes qui occupent un logement avec un titre légal — un bail, un contrat de location, même rompu pour impayés.

La fiche officielle de Service-public.fr, vérifiée le 1er décembre 2025, rappelle le calendrier et précise que la trêve peut être levée si un relogement adapté existe. Mais ce dispositif, pensé pour préserver la dignité des locataires défaillants, ne s’étend en aucun cas aux personnes qui se sont introduites sans autorisation dans un bien vide.

Pourquoi les squatteurs n’ont aucun droit à la trêve

La loi exclut formellement plusieurs catégories d’occupants de la trêve hivernale. Parmi elles : les conjoints violents sous ordonnance de protection, les personnes déjà relogées de manière adaptée, et surtout les squatteurs entrés par effraction, manœuvres, menaces ou contrainte.

Autrement dit, toute personne qui s’est introduite dans un logement sans l’accord du propriétaire ne bénéficie d’aucune protection liée à la période hivernale. Elle peut être expulsée par les forces de l’ordre à tout moment de l’année, y compris un mardi de février à –5 °C.

Cette distinction repose sur un principe simple : la trêve protège des droits acquis, même temporairement, par un contrat. Elle ne légitime jamais une occupation illégale.

Le durcissement de la loi anti-squat en 2023

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a renforcé ce cadre en accélérant les procédures d’expulsion et en durcissant les sanctions contre les occupants sans titre. Le législateur a voulu lever toute ambiguïté : un squatteur n’est pas un locataire en difficulté, et le traiter comme tel revient à punir le propriétaire victime d’une infraction.

Que peut faire le propriétaire face à un squat en hiver ?

Premier réflexe à bannir : prendre les choses en main soi-même. Changer les serrures, sortir les affaires des occupants, couper l’eau ou l’électricité reste punissable. Seul le préfet ou le juge peut ordonner une évacuation légale.

Deux voies s’offrent au propriétaire :

• La procédure judiciaire en référé devant le tribunal, qui aboutit à un jugement d’expulsion.
• La procédure administrative auprès du préfet, souvent plus rapide, fondée sur l’article 38 de la loi du 5 mars 2007.

C’est cette seconde option qui a connu les évolutions les plus notables. Le préfet dispose de 48 heures pour statuer après réception de la demande du propriétaire. Passé ce délai, son silence vaut refus implicite. En cas d’accord, les occupants reçoivent une mise en demeure de quitter les lieux sous 24 heures, avant l’intervention de la force publique.

Les squatteurs ne disposent d’aucun recours suspensif : l’évacuation se fait sans délai supplémentaire.

L’extension aux résidences secondaires depuis 2023

Avant la réforme, la procédure administrative ne fonctionnait que pour les résidences principales. Désormais, elle s’applique aussi aux résidences secondaires et aux logements meublés vacants. Un propriétaire peut donc agir rapidement même s’il n’habite pas le bien squatté, ce qui change profondément la donne pour les investisseurs ou les détenteurs de maisons de vacances.

Combien de temps la procédure prend-elle vraiment ?

Sur le papier, la procédure administrative promet une réponse en 48 heures et une évacuation sous 24 heures après mise en demeure. Dans les faits, les délais varient selon les préfectures et la charge de travail des services.

Certains propriétaires obtiennent l’évacuation en moins d’une semaine, d’autres patientent deux à trois semaines avant l’intervention des forces de l’ordre. Mais ces délais restent largement inférieurs à ceux d’une procédure judiciaire classique, qui peut s’étirer sur plusieurs mois.

Une donnée à garder en tête : 30 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique en 2025, soit une hausse de 25 % par rapport à l’année précédente, selon les chiffres de la Chambre nationale des commissaires de justice. Cette augmentation traduit à la fois une hausse des impayés locatifs et un durcissement des procédures d’expulsion.

Quelles preuves fournir pour accélérer la décision ?

Pour que le préfet statue rapidement en faveur du propriétaire, plusieurs éléments doivent figurer au dossier :

1. Un titre de propriété récent (acte notarié, attestation d’héritage).
2. Des preuves de l’occupation illégale : photos de l’effraction, témoignages de voisins, main courante déposée au commissariat.
3. Une attestation confirmant que le bien était vide avant l’intrusion (factures d’énergie nulles, attestation d’une entreprise de gardiennage, etc.).
4. Aucun lien contractuel avec les occupants : pas de bail, même verbal, pas d’hébergement à titre gratuit.

Plus le dossier est étayé, plus la décision du préfet tombe vite. L’administration vérifie avant tout que le propriétaire n’a jamais autorisé l’occupation, même de façon informelle.

Que risque le propriétaire qui tente d’expulser seul ?

La tentation est forte : des inconnus s’installent chez vous, la loi semble lente, pourquoi ne pas reprendre son bien de force ? Parce que la loi punit sévèrement l’auto-justice. Couper l’eau, l’électricité, changer les serrures ou détruire les affaires des occupants expose le propriétaire à des poursuites pour violation de domicile et harcèlement.

Oui, même si ces personnes sont entrées illégalement, elles bénéficient d’une protection contre l’expulsion arbitraire tant qu’une autorité n’a pas tranché.

Les squatteurs peuvent alors porter plainte et obtenir des dommages et intérêts. Le propriétaire se retrouve en position d’accusé alors qu’il est victime. C’est un piège dans lequel tombent chaque année des dizaines de personnes excédées.

La trêve hivernale continuera-t-elle à exister ?

La trêve hivernale fait régulièrement débat. Certains élus locaux et associations de propriétaires réclament sa suppression, arguant qu’elle favorise les impayés volontaires et paralyse le marché locatif. D’autres, notamment les associations de défense des locataires, la jugent indispensable pour protéger les plus fragiles.

Pour l’instant, rien n’indique une remise en cause du dispositif à court terme. En revanche, la loi du 27 juillet 2023 montre que le législateur cherche à mieux différencier les situations : protéger les locataires en difficulté, oui ; tolérer les occupations illégales, non.

Cette nuance juridique, si elle semble évidente sur le papier, reste floue dans l’esprit de nombreux propriétaires qui découvrent leur bien occupé. Comprendre que la trêve ne joue pas en faveur des squatteurs peut transformer une attente passive de plusieurs mois en action rapide et efficace. L’hiver ne protège pas tout le monde : juste ceux qui avaient le droit d’être là.