En bref
L'article 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en Espagne autorise la communauté de copropriétaires à récupérer les charges impayées par voie judiciaire via le proceso monitorio, à restreindre l'accès à certains services non essentiels et à demander la saisie de biens sans caution.
Trois points à retenir
- La communauté peut supprimer le droit de vote du copropriétaire débiteur et restreindre son accès à des services non essentiels comme la piscine ou la salle de sport.
- Le certificat de dette signé par le secrétaire et visé par le président constitue la pièce centrale pour engager un proceso monitorio devant le tribunal.
- En cas d'opposition du débiteur, la communauté peut demander un embargo préventif des biens sans obligation de déposer une caution.
La réponse en bref
L'article 21 autorise la communauté à récupérer les charges impayées par voie judiciaire, à restreindre l'accès à certains services non essentiels et à demander la saisie de biens du voisin débiteur sans caution.
Quand un copropriétaire cesse de payer ses charges en Espagne
Les factures communes s’accumulent, les tensions montent dans la cage d’escalier, et un voisin reste silencieux face à ses obligations financières. Ce scénario, de nombreuses copropriétés espagnoles le vivent au quotidien. Pour les propriétaires qui paient régulièrement, une interrogation s’impose : jusqu’où la communauté peut-elle légalement aller pour récupérer les sommes dues ?
La réponse figure dans la Ley de Propiedad Horizontal, le texte qui régit la vie en copropriété sur le sol espagnol. Dans sa version actuelle, publiée au BOE, cette loi consacre un mécanisme particulièrement redoutable face aux impayés : l’article 21, qui encadre à la fois les mesures préventives, la réclamation judiciaire et la médiation liées aux dettes de charges.
Ce que prévoit l’article 21 de la loi sur la propriété horizontale
L’article 21 LPH cible directement les impayés de charges de communauté. Selon le média espagnol Okdiario, « la loi établit que, au-delà de la réclamation du montant par voie judiciaire, le droit de vote du propriétaire mauvais payeur est supprimé lors des assemblées de voisins et qu’il est même possible d’en arriver à la saisie de biens immobiliers« , dès lors qu’une dette envers la communauté est constatée. Il s’agit avant tout d’un mécanisme de recouvrement civil, et non d’une sanction pénale.
Le texte publié au BOE permet à la communauté d’approuver des intérêts de retard supérieurs au taux légal, à condition que cette majoration ait été votée en assemblée et notifiée aux copropriétaires. Par ailleurs, l’assemblée peut décider de restreindre l’accès à certains services non essentiels — une piscine commune ou une salle de sport, par exemple — tant que cette mesure reste proportionnée et ne compromet pas l’habitabilité du logement.
Comment activer l’article 21 LPH dans votre copropriété
Avant toute démarche judiciaire, la junta de propietarios doit valider en assemblée la liquidation de la dette du copropriétaire défaillant. Le secrétaire ou le secrétaire-administrateur dresse alors un certificat détaillant les quotes-parts échues, les éventuels intérêts et frais annexes. Ce document doit impérativement être signé avec le visa du président de la communauté.
Ce certificat, expressément mentionné par la loi, constitue la pièce centrale du futur proceso monitorio. Une fois l’accord obtenu, le débiteur doit être informé de manière vérifiable. Okdiario précise que la première étape consiste à lui réclamer la somme, puis à lui notifier par acte notarié ou par courrier avec accusé de réception, afin de laisser une trace légale irréfutable.
Si le propriétaire demeure introuvable, l’article 21 prévoit une solution : un affichage dans un endroit visible de l’immeuble pendant au moins trois jours. La communauté peut ensuite saisir le tribunal compétent et déposer la demande de proceso monitorio, accompagnée du certificat approuvé en assemblée.
Proceso monitorio, saisies et droit de vote : ce qui attend le voisin débiteur
Devant le juge, la procédure est écrite et relativement rapide. Si le débiteur ne formule aucune opposition dans les délais impartis, l’ordonnance de paiement devient directement exécutoire, intérêts de retard et dépens inclus, conformément à la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cas d’opposition, l’article 21 LPH offre à la communauté la possibilité de demander un embargo préventif des biens du voisin, sans obligation de déposer une caution. Le litige se poursuit alors selon la voie ordinaire.
Quant à la suppression du droit de vote du copropriétaire débiteur, elle relève en réalité de l’article 15.2 de la loi, distinct de l’article 21. Par ailleurs, toute divulgation de l’identité du mauvais payeur doit rester strictement limitée au cadre interne de la communauté.
